Formalności przed uzyskaniem pozwolenia na budowę najlepiej prowadzić wraz z projektantem

 

1. Miejscowy Plan Zagospodarowania Terenu

Dla posiadanej działki budowlanej sprawdzenie czy sporządzono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Można to sprawdzić na stronie internetowej gminy lub telefonicznie z danym wydziałem Urzędu podając numer działki. Należy sprawdzić jakim symbolem opisana jest posiadana działka ( na ogół jednym symbolem opisanych jest kilka działek) oraz w części opisowej Planu odczytać jakie są wymagania dla danego symbolu (najczęściej spotykane wymagania dotyczą maksymalnej powierzchni zabudowy, minimalnej powierzchni terenów biologicznie czynnych, wysokości budynku, spadku kąta dachu,może być określona linia zabudowy od strony frontowej nieprzekraczalna lub obowiązująca, ta druga nakazuje zaprojektowanie budynku dokładnie w tej linii). Dla danych wymagań miejscowego planu oraz warunków technicznych należy dobrać odpowiedni projekt typowy lub sporządzić indywidualny.

2. Warunki Zabudowy

W przypadku braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla danej działki należy wystąpić do właściwego wydziału (w Tychach Wydział Planowania Przestrzennego i Urbanistyki) o wydanie warunków zabudowy. W tym celu już powinniśmy znać podstawowe gabaryty budynku, kształt dachu, ilość kondygnacji itp. Warunki zabudowy mogą posiadać termin wygaśnięcia.

3. Aktualizacja mapy do celów projektowych

Wykonanie takiej mapy należy zlecić uprawnionemu geodecie. Można to robić równolegle z etapami 1/2 a nawet na samym początku. Okres oczekiwania na taka mapę na ogół jest nie krótszy niż 1 miesiąc.

4. Warunki techniczne dostawy mediów

Należy wystąpić do odpowiednich organów (zakłady energetyczne, wodno-kanalizacyjne, gazowe itp) w celu określenia możliwości przyłączenia budynku do ich sieci.

5. Opinia geotechniczna

Przed rozpoczęciem projektu należy zlecić wykonanie badań geotektonicznych w celu określenia warunków gruntowych. Na ogół dla jednego budynku wykonuje się dwa otwory w dwóch przeciwległych narożnikach planowanego budynku . Dla budynków jednorodzinnych głębokość otworu około 5m. Czas wykonania badań około 2-3 dni. Najlepiej przed wykonaniem badań skonsultować się z projektantem (nie wszystkie urzędy wymagają tych badań).

6. Informacja o warunkach geologiczno-górniczych

Dla większości miejscowości na śląsku należy uzyskać informacje czy teren inwestycji nie znajduje się pod wpływem eksploatacji górniczej. W tym celu należy wystąpić z wnioskiem i mapą sytuacyjną działki do odpowiedniej kopalni.

7. Projekt architektoniczno-budowlany budynku

W tym celu należy udać się do biura projektowego. W przypadku budowy domu mieszkalnego taki projekt zwany typowym można zakupić poprzez internet. Należy jednak pamiętać, że do projektu typowego wymagana jest adaptacja takiego projektu wykonana przez miejscowego projektanta (projekt adaptacji zawiera projekt zagospodarowania terenu, zaznaczenie ewentualnych zmian w projekcie typowym (np.zmian otworów okiennych, drzwiowych, przesunięcia ścian, a nawet zmiana kształtu dachu czy wydłużenie/skrócenie budynku), sprawdzenie projektu przez odpowiednich projektantów branżowych (architektury, konstrukcji, instalacji elektrycznych, sanitarnych)) Można również zlecić wykonanie projektu indywidualnego (w osobnym punkcie omówiono możliwe różnice między projektami typowymi a indywidualnymi). Projekty obiektów użyteczności publicznej, miejsca pracy, budynki wielorodzinne (np. restauracje, warsztaty, sklepy) dodatkowo wymagają zaopiniowania przez rzeczoznawcę przeciwpożarowego, BHP oraz sanepidu.Warto pamiętać iż budynek powinien spełniać warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wg. których między innymi:

  • odległość ściany zewnętrznej z oknem od granicy działki-min.4,0m
  • ściana zewnętrzna bez okien i drzwi min.3,0m od granicy działki
  • odległość tarasów,balkonów, okapów, schodów zewnętrznych od granicy działki-1,5m
  • jeżeli szerokość działki jest mniejsza niż 16m dopuszcza się usytuowanie ściany budynku w granicy działki (bez okien i drzwi) lub min.1,5m z oknem.
  • budynki gospodarcze i garaże można sytuować w granicy działki gdy ich długość nie przekracza 5,5m a wysokość 3m pod warunkiem braku okien i drzwi w ścianie w granicy działki.

Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie można pobrać ze strony: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20150001422/O/D20151422.pdf

8. Pozostałe projekty

W zależności od rodzaju obiektu oprócz projektu budowlanego budynku mogą być potrzebne projekty:

  • projekty przyłączy (wodno-kanalizacyjne, gazowe, energetyczne)
  • projekt zjazdu

9. Pozwolenie na budowę

W celu uzyskania pozwolenia na budowę należy złożyć wniosek o pozwolenie w Wydziale Architektury lub (i) Budownictwa w danych starostwie oraz:

  • 4 egzemplarze projektu budowlanego (lub 4 projekty typowe z adaptacją)
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
  • pełnomocnictwo - w przypadku ustanowienia pełnomocnika np. projektanta (oryginał lub urzędowo poświadczony odpis) wraz z dowodem uiszczenia stosownej opłaty
  • Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeżeli nie ma istniejącego Planu Zagospodarowania Przestrzennego)
  • Decyzję zezwalającą na wyłączenie z produkcji gruntów rolnych lub gruntów leśnych przeznaczone na cele nierolnicze i nieleśne
  • warunki techniczne dostawy mediów
  • Zezwolenie na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu (w przypadku braku lub zmiany zjazdu istniejącego)
  • Informacja o warunkach geologiczno-górniczych
  • przy większych inwestycjach mogą być wymagane: decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzję o pozwoleniu wodno-prawnym , pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub obszarze wpisanym do rejestru zabytków.

 

Formalności w trakcie budowy

  1. Rozpoczęcie budowy
  • uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie budowy (w zależności od rodzaju obiektu)
  • zarejestrowanie dziennika budowy (w wydziale gdzie uzyskano pozwolenie na budowę)
  • zgłoszenie do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego rozpoczęcia robót (wraz z kserokopią pozwolenia na budowę) oraz oświadczenie kierownika budowy (i ewentualnie inspektora nadzoru jak wpisano taki wymóg w pozwoleniu na budowę ze względu np. na szkody górnicze) o przyjęciu obowiązków kierownika budowy (inspektora nadzoru) wraz z odpowiednimi dokumentami potwierdzającymi posiadanie aktualnych uprawnień.
  1. Zakończenie budowy

Do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego należy złożyć:

  • zawiadomienie o zakończeniu budowy (wg formularza miejscowego„PINBu”)
  • oryginał dziennika budowy
  • oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz obowiązującymi przepisami
  • oświadczenie o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu,

Oświadczenie może zawierać opis zmian nieistotnych potwierdzony częścią rysunkową (z zaznaczonymi zmianami na kserokopii projektu) oraz podpisem projektanta. Ostateczna decyzja czy zmiana jest istotna czy należy do projektanta. Nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę;

zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:

  1. nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym;
  2. nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;
  3. nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3–6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;
  4. nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:

  1. projektu zagospodarowania działki lub terenu, z wyjątkiem urządzeń
    budowlanych oraz obiektów małej architektury;
  2. charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury,
    powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby
    kondygnacji obiektu budowlanego
  3. zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu
    budowlanego przez osoby niepełnosprawne,
  4. zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego
    części;
  5. ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych
    aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu;
  6. wymagającym uzyskania lub zmiany uzgodnień lub pozwoleń, które są
    wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia.

 

 

Projekt typowy czy indywidualny

Ogólne różnice:

  • projekt typowy wymaga adaptacji przez miejscowego projektanta(lokalizacja na działce, ewentualne zmiany w projekcie, sprawdzenie przez projektantów branżowych (architekta, instalatorów,konstruktora))
  • cena projektu indywidualnego na ogół przekracza\a cenę projektu typowego wraz z adaptacją
  • projekt indywidualny może być tańszy w budowie ze względu na dobór materiałów, oszczędniejszą konstrukcje, odpowiednie doradztwo na etapie projektowym (np..budynki z dachami czterospadowymi są droższe w budowie niż z dwuspadowymi) itp.
  • projekty indywidualne lepiej dopasowują się do Państwa potrzeb ido działki, dodatkowo można je korygować w trakcie projektowania,poza tym nie posiadają niemiłych „niespodzianek” w postaci np.słupa w środku sypialni co zdarza się w projektach typowych.

 

Znajdziesz nas: Architekt Tychy, Projekt Tychy, DM-Projekt, usługi w zakresie projektowania architektoniczno-budowlanego wraz z nadzorem budowlanym.